在今年的《国务院政府工作报告》中，关于这四个问题的极简表述是——

• 国内生产总值：增长5%左右。
• 财政：积极的财政政策要加力提效。赤字率拟按3%安排。
• 住房：支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。
• 政府投资：2023年拟安排地方政府专项债券3.8万亿元。

值得注意的是，相比往年，今年《报告》中涉及房地产相关的内容更加精简（仅有77个字），往年必然提到的“房住不炒”也只字不提。

这意味着什么？不禁令人浮想联翩。2023年不提房住不炒，是不是就代表着高层要加大力度，鼓励大家买房，降低购房门槛，加大购房杠杆？楼市就要回暖了？

NO.1

楼市的发展信号

3月5日，第十四届全国人民代表大会第一次会议在北京人民大会堂开幕，国务院总理李克强代表国务院向大会作政府工作报告。他用了不足百字来定调2023年房地产相关工作：

一是在“保障基本民生和发展社会事业”中提出，加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题；

二是在“有效防范化解重大经济金融风险”中提出，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展；

三是在“把恢复和扩大消费摆在优先位置”中提出，今年拟安排地方政府专项债券3.8万亿元，加快实施“十四五”重大工程，实施城市更新行动。

如此看来，今年的政府工作报告中确实没有出现房住不炒，仅仅在五年回顾经济发展中提及。

过去几年，“房住不炒”一直是房地产调控的主基调。2018年，全国两会政府工作报告首次提出“房住不炒”，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，然后在2020年，2021年，2022年的政府报告中都有提及该关键词，唯一一次没有提及的是2019年，但2019年提到了稳步推进房地产税立法。

《涂装新视野》认为2023年之所以没有提到房住不炒的原因可能有以下三方面：

一是，因为2023年整体的定位是恢复以及稳增长，而房地产的定位又是经济支柱，所以对于2023年的楼市更多的是怀柔政策；

二是，因为楼市本身就处于低迷期，很多城市包括二线城市虽然放开了限购，降低了首付和利率，但这依然难以掩盖当下投资房地产风险较大的事实；

三是，因为近几年房住不炒已经深入人心，并且在二十大里面也已经强调过了，还是要坚持房住不炒的定位。

所以，整体总结下来，两会未提房住不炒是好事，说明该定位已成为住房基本制度和长效机制的基本遵循，无需专门强调，并不代表楼市要恢复了，再来一波上涨。

NO.2

楼市回暖众望所归

但从政府报告层面上分析楼市是否会恢复，是否会回暖，或许有些片面，毕竟市场还是要站在经济发展层面去看。

在回答这个问题之前，笔者想先理清一下市场的信息与期盼。

“大疫三年”后有一种共性的情绪格外强烈，那就是各方都寄望于楼市回暖，至今仍未消散。

这也无可厚非，政府保交楼、风险处置是刚性任务，唯有市场回暖了，这些艰难的任务便迎刃而解；金融机构也期盼着楼市回暖，这样暴雷风险便降低了，坏账烂账的压力也没那么大了；

对地产行业上下游而言更是解脱，能在2023年过得舒心一些，无业务可做的供应商，高位站岗的投资客，靠“带货”生存的自媒体等一众都在盼着市场回暖。

当政府、银行、开发商、上下游、居民部门都希望楼市回暖，形势就明了了，不回升都难。

看待事物有两怕，一是在喜悦中过于乐观，而是在悲伤之际过于悲观，居安思危也是同一个道理。

NO.3

春意渐浓成为现实

在众人的期待下，春意渐浓成为现实。

房客摩肩接踵的视频，盖满“售罄”印戳的销控表，“累并快乐着”的文字配上售楼处定位……这是今年2、3月份的房地产从业者的朋友圈，纷纷敲锣打鼓地告诉潜在客户：市场回暖了。

中信建投研报显示，TOP20、TOP50、TOP100房企的2月销售同比增速分别为134%、113%、98%。国企、央企引领回暖行情。

龙湖地产也用一组数据展示“春”来了：北京在售的多个项目2月到访量环比提升50%-90%不等，“置业顾问经常接待至凌晨才收工，同一套房有多个客户抢购”；成都市场一改此前的冷清，2月销售环比提升150%。

一位头部房企营销高管解释，2月销售数据向好是意料之内。客观上因为春节假期在2月份，叠加过去积压的需求释放、房贷利率下调等政策利好影响，客户来访量明显上涨，并不代表楼市已经真正回暖。

回过头来看，“楼市回暖”是障眼法，还是长久发展态势，的确值得我们认真思索一番。

NO.4

回暖可持续吗？

相比与房企注重打消购房者者顾虑，提振信心，我们应该更关心这轮楼市复苏能否持续。

客观讲，疫后这波反弹，有预期提振的因素，但主导因素还是滞后需求释放，包括滞后的刚需和换房需求。

下半年呢？明年呢？靠滞后的需求，靠改善需求，很难托起楼市。需求端纾困的边际效应在减弱，关键要看资产价格能否企稳，这是增量资金进场的核心指标，也是修复市场信心的关键。

01

回暖呈点状分布，并不是全局发展趋势

原本就不差的城市起来了，集中在北上广深、长三角个别城市，如杭州、南京、苏州、宁波以及成都、合肥。而武汉、重庆、昆明、郑州等城市“体感”依然很寒。

所以从感受直觉大体的结论是：经济越是强劲的城市，楼市恢复的越快，北上广深和强二线城市已经回到了热的阶段。

弱二线及以下的三四线城市楼市依然惨淡，而且至少目前看不到回暖的苗头

对多数城市，上半年基本都能在2022年的历史低位上修复，但势头比较弱。

当然，这也符合最基本的常识，经济强的城市本身产业就多元化，抵抗经济周期和产业周期的韧性更好嘛。城市是如此，城市里的老百姓收入和经济状况当然也是如此咯。

02

资产价格不能稳定，后续动力不足。

新房市场价格虽然出现了企稳迹象，但二手房价格还在下跌，存量资产市场还是很虚弱，市场没有形成“未来资产”会溢价的预期，对于增量交易的情绪就很低。

有个信号值得关注，即总价200万元以下的二手房挂牌量大涨，但成交涨幅不明显。

也就是说，我买了房子，它会形成存量资产，这个资产未来能有可观的现金流吗？这个资产在未来能顺利交易得出去吗？

这些都将直接影响购买者的心理，没有人买房，楼市回暖也就成了“理想”的存在。

03

金融杠杆已到达极致，回暖后续的钱不到位

资料显示，我国居民房贷规模已经达到了38.8万亿，与2008年相比已经增长了10倍，国内居民金融杠杆在快速增长之后，已经达到了极致，未来继续加杠杆的空间已经不大。

而房地产是个消耗品，需要大量的金钱。目前来看，还未看到这种大手笔的救市资金、新鲜血液，楼市的主体，还是原有的“玩儿家”。

不管是开发商、地方政府、购房者、炒房者，银行等，资产负债表都受到了损伤，市场上兜售的资产包、土地、存量房，非常多，靠原有主体，很难托起来，楼市还需要一个休养生息的过程。

“只有等到更多民企有钱进入土拍市场、拿了地，才是市场真正回暖。”因此，后续市场回升的动力，楼市能否持续回暖有待观察，3月份以后的市场表现也要看政策变化。

所以无论是从市场情况还是从政府报告来说，楼市是回暖了，但是回暖的可持续力度都不够强劲，涂料行业谨小慎微、勒紧裤腰子过日子还得持续。